建筑旅人》全世界都关注的议题,老屋如何活用和转型

城市的发展,除了有不断新建出来的建筑之外,原有老旧建筑的处理,也是现代社会面临的最大课题。改变城市风貌的方法,并非一味地拆旧盖新,将现有的建筑以整建的方式赋予新生命,也是一种活化建筑的方法。为了对老建筑活用有更多的认识,我们採访了张恩诚建筑师,请他从现有的法令和国外的案例切入,让大家快速理解台湾目前关于整建或改建的法令,以及如何活用老空间。

历史建物用「修建」

谈到建筑行为,多数人应该都不清楚在新建、增建、改建、修建的差别究竟是什幺,而以都市更新来说,则是重建和整建与这两种。

?古蹟修建必须依照当时的工法与建材来进行修复,位于台北市西门町的八拾捌茶轮番所,其前身为西本愿寺广场轮番所。??

所谓的「修建」除了一般建物为进行防水隔热等的整修行为外,还有古蹟资产的修复行为。因为老房子具有历史价值、或被定为古蹟,要把建筑物恢复成原有的面貌,这也是现在常见与政府配合的老屋改造的建筑方式。而这种方式必须要找到和建筑相同的旧材料,依照原本的工法来修建,是属于难度比较高的改造方式。

民间一般的房子若没有被定位为历史建筑,比较不会用修建的方式,因为修建的成本较高,所以民间以「整建」与「改建」为主,特别又以「整建」为多。

民间常用的「整建」

▲??这是30年前英国建筑师在阳明山盖的房子,依照法规的要求,如果进行整建,建筑结构体和楼地板面积都必须维持原本的状况。?

「整建」是指建筑物保留原本的结构体,高度、楼地板面积不变,只做包含外墙和室内的重新规划。

所谓的楼地板面积不变,简单来说,就是楼地板面积除了每一层楼加总的面积不能改变,建筑面积(一个楼层的面积)也不能改变。例如一层50坪,三层楼150坪,整建不能让一层50坪的坪数改变。而高度上,现在的法令极限平均最高三米六,部分可以四米二,整建可以把平屋顶改成斜屋顶,但阁楼不能超过单层高度的四分之一。

「整建」时原本旧有的使用执照,因为整建后外观不同了,就必须要申请变更原本的使用执照,但使用执照的变更不像「重建」有许多衍生审查,所以难度相对降低,时间与费用上也差很多。

另外整建可以变更使用目的,例如自用住宅变更为商业用途。即使使用目的不变,只要动到属于建筑物的主要构造樑、柱、墙、楼板这四项,也是要申请变更。

如果改变建筑物原有的结构,就是属于「改建」,「改建」是因为除非有特殊用途,才会用「改建」,例如原本是仓库,要改建为旅馆或是商场。把房子的用途改成旅社,有些是属于「整建」的範围,如果是做大幅度的修改,虽然面积符合法规,但是构造已经大幅度修改,就属于「改建」。

「重建」就是打掉重新盖

「重建」的理解很简单,不过重建必须申请建筑执照,建筑执照牵涉的项目很广,在申请建筑执照之前要申请建筑线的指示,还要请大地技师做地质的专案报告,了解地质状态,还包括将来消防的审查等等,不光是建筑师申请,还要外审,若建地位于山坡地,还会有山坡地审查、水土保持计画等项目,这些都是建筑执照衍生出来的。

▲??阳明山过去是许多外国人居住的地方,现在仍保留着欧美住宅区的居住环境,因为位于国家公园保护区内,建物要改修面临许多法令的限制。?

另外相对于整建来说,重建的困难之处在于土地退缩的问题。在建地很小的情况,台湾以前没有退缩几米的问题,如果是现在要重建,前面退三米,后面退两米,若地只有六米,退了五米,只剩一米,就没办法盖了。

各种改造方式在法令上有不同的规範,规範上「重建」最为複杂,因此相对来说,「整建」在规範上是最容易的。比如结构不符合现在的法令的部分,就只要做结构补强已符合现有法令,不用考量面积与高度的问题。

「改建」若是用途改了、或是构造方式变更了,就必须要检讨这个地方是否允许作为此种用途使用,构造方式就要重新计算。若只是空间使用方式都保留,只是改变用途,就是变更使用方式而已。

一般人也可以申请的整建

▲???许多特别的物件,通常有专门的地产商提供完整的资讯和可行性分析,由他们依照屋主需求提供适合整建的建筑物件。?

之前房地产很好的时候,大家都朝「重建」的方向进行。不过大约四、五年前开始,双北市的都更处大力推动「整建」。例如新北市的都更处委託新北市建筑师公会来推广,或是透过广播告诉民众可以来跟政府申请整建的补助。民众若对于老屋改造上有任何疑问,新北市免费提供建筑师谘询,如果条件符合,也会提供补助,包括常见的外墙拉皮,或是公寓增建电梯。

现在谈到都市更新,一般人以为就是把房子拆掉重盖新大楼,事实上都市更新的规定有分「重建」与「整建」,「整建」其实是包含在都市更新的项目中,但就利益而言,建商几乎不会朝这个方向做。

但现在以五楼公寓来说,整个重建的机率不高,但这样的房子很多,因此政府想要让民众更容易可以改善生活,改善建筑机能,当在重建的可能性极低的情况下,就可以「改建」的方式来改善机能。例如五楼公寓有漏水问题、或是住四、五楼有无法爬楼梯的困难,可以考虑做房屋修缮、增设电梯。

民宅改旅宿的法规

以台湾现行的民宿「整建」案例来看,这种民宅变身成为民宿的案例究竟是否合法,其实有很多值得探讨之处。

其实国外有不少旅宿都是属于「整建」的例子,例如高野山真言宗総本山金刚峯寺,是每年许多游客前往朝拜和游览之地,这个和丰臣秀吉有关联的建筑物,因为「纪伊山地の霊场と参诣道」在2004年被列入世界文化遗産,从此每年都吸引大批国际游客前来。以往前来参拜游览者,多住在寺庙的「宿坊」里,但由于国际游客对于本地文化的不熟悉,总有许多不便之处,于是高井夫妻并想在此经营类似胶囊旅馆的国际旅宿。

▲???这个由建筑师 竹口健太郎 规划设计的旅宿,虽然是胶囊型态,但还是希望能创造出具有个别隐私的空间,并起将所有配管和布线都隐藏起来,形塑乾净洁白的空间。   (via ルファヴィル一级建筑士事务所)

假设屋主要把仓库改建成为旅馆,会有什幺样的程序?

第一点,先看这个区域能不能做旅馆或想要从事的项目,例如农业区、工业区就无法经营旅馆,亦即使用分区能不能做旅馆。

第二点,原建筑物能否容许所需的空间,这就牵涉到设计,如果空间不够,就要用重建的方式。如果空间够,不想改原本的房子,就要从室内设计去规划。

只要使用分区可以容许,其他都是可以克服的。用整建的方式来做,几乎不会有太大的问题。另外,旅馆申请有分不同的规格,例如国际观光旅馆与一般旅馆。以日本常见的胶囊旅馆为例,胶囊旅馆申请的消防规定与一般的旅馆不同,例如一般旅馆每个人要有三平方公尺,但胶囊旅馆做不到,在这样的情况下,申请项目就不是一般旅馆了。胶囊旅馆的申请就变成一间房间变得很大,只有一间房间,所谓的房间必须是密闭式的空间,因此看到胶囊旅馆都没有明确的隔间。而在材质上的要求,不管是不是旅馆,公共建筑就有公共建筑的防火规定,例如上防火漆等。

▲????另一个例子是BOOK AND BED TOKYO,这个看起来像是K书中心又像是胶囊旅馆的空间,内部结构没有到顶,不算密闭空间,加上卫浴也只有一间、所以属于一个房间,不算是旅馆规範的範围。(via ??bookandbedtokyo.com?)

一般旅馆的规定包括走道宽度、每间房间的人数限制、厕所的数量等,若是只有一间房间,就不存在走道尺寸与厕所数的问题了。

台湾也有不少在办公大楼中将其中楼层作为旅馆的例子,当然不同的建筑使用目的,主管机关也会不同,相对于网咖、KTV,旅馆的限制是比较多的。

老屋改造的问题

老屋改造主要会面临到的问题是法律上的限制。以法令来说,同一批房子若是有四十几户,要盖电梯就得要这四十几户的同意。

都会区的整建问题在于即使是单独成栋,但是同一批房子盖的时候,可能用的是同一个地号,例如一个地号里有十栋房子,持份是这个地号的十分之一,不管是申请建照、变更使用执照等等,都要另外九人的同意。所以都会区常遇到这个问题,整建无法推动进行,都是遇到这样的问题。

空间不足,所有权人太複杂,一般人会申请整建都是自己住的,光是搞定自己这一栋就已经耗费心力,一听到还要同一批其他栋的同意,就没有意愿、进行不下去了。拉皮要两栋以上共同申请才有补助,拉皮感受到的便利性又没有增建电梯高,但电梯往往因为空间不足,而无法进行。

从环保与成本的角度

▲????善用政府单位所提供的资源,可向专业建筑师谘询住宅修建的疑问。?

张恩诚建筑师表示他个人建议的老屋改造模式是「整建」,因为把房子拆掉重盖,虽然在周遭环境上可以做新的规划,但重盖其实会增加环境的负担,拆房子会产生很多营建废弃物,为了产生新的营建材料,又要重新製造钢筋混凝土等,增加製造这些营建材料所产生的能源消耗。

而「整建」这种方式可以让住户不用花太多钱,就可以改善居住品质,对环境的影响也比较小。现在政府也大力推广这件事,提供一些补助。只是很多的住户没有这些资讯,或是不了解过程,所以成功的案例并不多。以台北市这几年来说,整个全部做好的平均一年大约四五个案子而已。实质的成功率不高。

善用政府资源

新北市的都更处委託新北市的建筑师公会让民众谘询,公会里的整建维护小组,帮助民众申请补助,都是免费的。如果想要增建电梯,现在政府已经有一些放宽规定,以前供公共使用才能装电梯,而公共使用最少六人用,以前公寓要申请,一定要公共使用,但去年开始放宽规定,个人使用的小型三人用电梯也可以装设了,这样空间就不是大问题了。

人的居住环境必须硬体与软体一起更新,透过「改建」或改造程度相对较少的「整建」就可以提高生活品质,民众可以多多关切这方面的资讯,为自己打造更舒适的生活环境。

 

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